简述浅析财税政策演变对房产原值影响

摘要：房产税计税原值的确认随着税收政策及会计制度的演变而发生变化，其核心内容是土地使用权的价值是否构成计税房产原值。文章以税收政策为依据，结合各种会计制度的具体规定，阐述不同阶段不同情形下计税房产原值的确认。
关键词：财税政策演变房产原值会计 本科 论文
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。近年来，税收政策和会计制度的演变对以计税余值作为计税依据的房产税影响较大。计税余值一般按房产原值的10%—30%计算。对于房产原值的税收理解，笔者依据财政部和国家税务总局发布的税收政策和会计制度具体分析不同阶段不同情形下计税房产原值的确认：

一、按照有关会计制度的规定确认计税房产原值

对于房产原值的税收解释，先后在《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》[财税地（1986）8号]及《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》[财税〔2008〕152号]文件中进行了明确（注：前文件相关条款已于2009年1月1日起失效）。文件规定，计税房产原值是纳税人依照国家有关会计制度的规定而确认的房屋原价。对于未按规定进行确认的，应按规定调整；对于明显不合理的，应予重新评估。这两个文件的共同点在于：均强调房产原值的确认必须依照国家有关会计制度的规定执行。我们知道，目前施行的国家会计制度主要有《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《金融企业会计制度》及《企业会计准则》。每个会计制度对房产原值都有相应的规定，核心内容是土地使用权的价值是否构成房产原值。现逐一进行分析：会计开题报告范文

(一)《企业会计制度》下对计税房产原值的确认

《企业会计制度》规定，对企业有偿取得的土地使用权，应先作为无形资产核算，并按规定进行摊销。待企业利用土地建造建筑物时，再将土地使用权的账面价值全部转入建筑物成本。同时，财政部在[财会（2001）43号]中强调，在执行《企业会计制度》（即2001年1月源于：论文http://www.328tibet.cn
1日）前土地已单独作为无形资产核算的，可不作调整，并按规定期限进行摊销。
由此可见，执行《企业会计制度》的企业，其房产在2001年1月1日之前的，计税房产原值可以不包含土地使用权的价值；在2001年1月1日之后的，应包含土地使用权的价值。

(二)《小企业会计制度》下对计税房产原值的确认

《小企业会计制度》对房产原值的规定基本相同于《企业会计制度》，即对企业有偿取得的土地使用权，应先作为无形资产核算，并按规定进行摊销。待企业利用土地建造建筑物时，再将土地使用权的账面价值全部转入建筑物成本。
由此可见，执行《小企业会计制度》的企业，计税房产原值应包含土地使用权的价值。

(三)《金融企业会计制度》下对计税房产原值的确认

《金融企业会计制度》对房产原值的规定也基本相同于《企业会计制度》，企业计税房产原值应包含土地使用权的价值。

(四)《企业会计准则》下对计税房产原值的确认

《企业会计准则第6号—无形资产》强调，企业所拥有的土地使用权应与建筑物分别处理。外购建筑物（含土地）的，应按合理方法区分土地使用权与建筑物的成本，并按规定进行核算。但是，对房地产开发企业建造商品房项目对外销售的，其商品房项目成本应包含有偿取得的地价款。
由此可见，除房地产开发企业外，其他企业的计税房产原值一般不含土地使用权的价值。
综上所述，执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》、《金融企业会计制度》的企业，其计税房产原值因包含土地使用权的价值而需要缴纳房产税；除房地产开发企业外，执行《企业会计准则》的企业，其计税房产原值因不包含土地使用权的价值而无需缴纳房产税。

二、计税房产原值独立于会计制度的特殊规定

在《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》[国税发（2005）173号]文件中，对计税房产原值作出了独立于会计制度的特殊规定，即凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备及配套设施，如空调、消防设施、电气设备等，不论在会计核算中是如何体现的，均应计入房产原值，征收房产税。 由此可见，计税房产原值的税基比会计制度的规定来得宽广。

三、土地使用权的价值一般构成计税房产原值

同一家企业，由于选用的会计制度的不同，其计税房产原值的确认也是不一样的，从而导致缴纳的房产税的不同。正因为有如此漏洞，给税收筹划带来了一定的空间。许多拥有房产的企业都尽可能的采用《企业会计准则》，以期达到少缴房产税的目的。税收执法部门也发现了这个问题，财政部、国家税务总局于2010年12月21日在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》[财税（2010）121号]文件中及时调整了计税房产原值的确认口径。文件规定，不论采用何种会计制度，地价均应包含于计税房产原值中，包括因取得土地使用权而支付的价款以及开发土地发生的相关成本费用等。同时，根据宗地容积率的大小（以0.5为界），确定了相应的计算口径。该文件发布后，堵住了因选用的会计制度的不同而导致的纳税差异。
该文件强调了计税房产原值均应包含土地使用权的价值。但在实务中也出现了例外情形。比如，国有邮政企业拥有的土地使用权相当一部分是由国家早期无偿划拨而来的。其在上世纪九十年代国家统一组织的清产核资时评估增值形成了土地资产，账列固定资产或无形资产，但一直以来均未计提折旧或摊销。笔者认为，以上划拨地日后若作为国家资产作价转让给邮政企业的，则属于有偿取得资产，计税房产原值应包含地价；否则，仍属于无偿取得资产，计税房产原值不应包含地价，无需缴纳房产税。
总之，计税房产原值将随着社会经济的发展、房屋功能的完善以及财税政策的不断演变而出现不同的确认方法和计算口径。
参考文献：
盛立中房产原值税收政策的历史沿革与走向[J].《上海注册会计师》 2011年第2期
尹磊房产税从价计征关键看计税余值[J].中华会计网校 2010.10