物业管理企业收入确认和计量

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2024-01-31 版权:用户投稿原创标记本站原创
随着新开发楼盘与日剧增,物业行业也在不断的崛起和壮大,与此同时物业管理企业(以下简称物管企业)经营范围不断的扩大、服务种类的多种多样使得物管企业经济业务越来越复杂化。然而收入作为物管企业利润构成的一项重要要素,也不仅仅局限于物业费,由此物管企业收入的确认和计量受到企业以及会计信息利用者的高度重视。

一、物业管理企业收入的定义

首先,我们要明确什么是物业管理。在《物业管理条例》中明确规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
其次,我们还要知道什么是“收入”。根据最新《会计准则》第14号“收入”准则规定:“收入,是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。”
最后,我们不难得出,物管企业的收入是物业公司在依据其与业主签订物业服务合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维修物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等日常活动中形成的,导致所有者权益增加与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

二、 物业管理企业收入的种类

根据物管企业的经营特点,我们将物管企业的收入划分为物业管理收入、物业大修收入和其他业务收入。

(一)物业管理收入

指物管企业向物业管理委员会或业主产权人、利用人收取的物业费(含向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的物业费)、车位管理费、电梯等公共设施养护费、维修费(包括维修材料费及人工费)、装修管理费收入(指物管企业经物价或业委会同意收取的装修管理费及装修垃圾收入扣除支出后的结余部分)和租赁费(包括居民租住公有住宅的租金收入)等。

(二)物业大修收入

指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、利用人委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修时的所得收入(包括物管企业向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金)。

(三)物业经营收入

指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、利用人委托取得的有偿服务费和公众性服务收入和货物收入等。

三、物业管理企业收入的确认与计量

(一)物业管理收入的确认和计量

物管企业提供的劳务要区分是否跨年度。跨年度的劳务,指提供服务交易的开始和完成均在同一个年度;不跨年度的劳务,指提供劳务交易的开始和完成分属于不同的年度。对于不跨年度的劳务,提供劳务收入按完成合同法确认,确认的金额为物业管理合同的总金额确认;对于跨年度的服务,提供劳务收入要依据资产负债表日劳务的结果是否能够可靠地予以估计来加以确认。具体如下:

1、在资产负债表日,提供劳务的结果能够可靠地估计的劳务收入确认

首先,判断提供劳务的交易结果能否可靠估计。如同时满足下列条件表明提供劳务交易的结果能够可靠地估计:物业收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业;交易的完工进度能够可靠地确定。
然后,要确定劳务的完成程度。物管企业通常可以选用已完工作的测量法或已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例法,或者已经发生的成本占估计总成本的比例法计量提供劳务交易的完成进度。
最后用完工百分比法确认收入和相关费用,具体应按以下公式计算:
本年确认的收入=劳务总收入×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的收入
本年确认的费用=劳务总成本×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的费用

2、在资产负债表日,劳务交易的结果不能可靠地估计的劳务收入确认

在此情况下,物管企业应正确预计已经收回或将要收回的款项能弥补多少已经发生的成本,分别以下情况进行处理:
(1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的,应按已经发生的劳务成本金额确认收入;同时,按相同的金额结转成本,不确认利润。
(2)已经发生的劳务成本预计只能部分地得到补偿的,应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入,并按已经发生的劳务成本结转成本。确认的收入金额小于已经发生的劳务成本的金额,确认为当期损失。
(3)已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的,不应确认收入,但应将发生的劳务成本确认为当期费用。

(二)物业大修收入的确认与计量

物管企业向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金,因其属专款专用、专户存储,基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、利用人,物业管理公司仅是代管利用,由此该款项不属于物管企业的收入;倘若物管企业以提供劳务形式,以房源于:会计电算化论文http://www.328tiBet.cn
屋三项维修基金中取得的收入则要依据“

(一)”中所述的策略来进行确认和计量。

(三)物业经营收入的确认和计量

物管企业为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入,可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额确认收入;而物管企业为房屋业主及租住户货物,除了将货物的直接交付委托方的,可按收取的手续费确认收入;物业管理公司为私房业主或租住户出租房屋,要按双方签订委托合同约定金额进行收入的确认;物管企业应小区内的产权人、利用人需要,而开展的如家政服务、装饰装修、自用设备维修等有偿服务,要区别这些服务收费除了物价部门规定有统一收费标准者外,物业企业收费在双方自愿的情况下收取的佣金进行收入的确认和计量。物业经营收入中任何一项收入都必须以接受业主和租住户委托为前提,并且经当地物价部门认可后,方能向业主和租住户收取。

四、 物业管理企业收入账务处理

(一)物业管理收入的账务处理

(1)收到物业管理收入时,会计处理:
借:库存或银行存款——基本户
贷:预收账款——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费
(2)月末或资产负债表日时,会计处理:
借:预收账款 ——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费
贷:主营务收入——物业费/车位费/电梯费/公共设施养护费/租赁费

(二)物业大修收入的账务处理

(1)物管企业收到大修基金时,会计处理:
借:银行存款——代管基金存款
贷:代管基金
(2)物管企业代业主委员会或业主产权人、利用人利用大修基金时,会计处理:
借:代管基金
贷:银行存款——代管基金存款
(3)倘若物管企业以提供劳务形式承接房屋共用部位、共用设施设备的大修工程发生工程支出时,会计处理:
借:物业工程——XX工程
贷:银行存款——基本户
4、工程完工后,其工程款经业主委员会或物业产权人、利用人签字认可后进行转账时,会计处理:
借:代管基金——XX工程
贷:主营业务收入——物业大修收入
借:银行存款——基本户
贷:银行存款——代管基金存款
借:主营业务成本——物业大修成本
贷:物业工程——电梯大修

(三)物业经营收入的账务处理

(1)收到服务费时,会计处理:
借:库存现在或银行存款——基本户
贷:预收账款——有偿服务费/公众性服务/货物
(2)月末或资产负责表日,会计处理:
借:其他业务收入———XX有偿服务费 /公众性服务/货物
贷:预收账款———XX有偿服务费 /公众性服务/货物
物管企业无论取得哪一类收入都应依据权责发制,遵循实质重于形式的原则进行确认。在实际工作中许多物管企业为了实现盈利的最大化,都会利用自身优势开展多种经营活动,当几项收入均发生时,物管企业要做到不同收入不同计量,收入与成本相匹配,以确保会计信息的真实准确。