浅谈中国房价理由

摘要:2012年中国的房价稳中有降，这不仅仅是政府制约得当，还要归因于外部环境的不明朗导致中国老百姓对购房持观望态度。未来的房价到底会不会涨，以及政府应该如何制约。本论文以博弈浅析两个角度对其进行探讨，并提出一些看法与倡议。
关键词:囚徒困境博弈浅析占优对策
2011年政府高层两度就稳定房价表态。国务院总理温家宝表示，一定要使房价保持在一个合理水平，决不退缩；副总理李克强在财政工作座谈会上表示，继续坚持房地产调控不放松，加大抑制房价过快上涨的工作。由于2011年国家对房价的严格管控，加上经济危机的影响仍未完全结束，欧洲债务危机的雪上加霜。老百姓对于购房大多持观望态度，而房价也在一定程度上变得稳定，甚至局部地方房价下跌。虽然对于房价的影响因素众多，但国家高强度的管控与现行房价的稳定密切相关，其中影响较大的是“新国八条”。

一、论述概念

(一)囚徒困境

囚徒困境（prisoner's dilemma ）是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属模型性质，但现实中的竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况。

(二)占优对策

这一概念指，不管对手做什么对参与者都是最优的对策的概念。

二、利用博弈模型浅析房价未来走势

本论文结合囚徒困境和占优对策建立简单的博弈模型，对房价未来走势进行了浅析，如果把购买者分为两种人，他们之间会出现一种博弈历程。博弈示意图见图1所示。
为了方便简明的说明不足，本论文在这里做了一个假设。假设“希望房价上涨的人”是一单位人，同理房价下跌的人也是一单位人。一单位人购买房子而另一单位人不购买，由于需求增加一单位会使房子的上升一单位，同理两单位人购买房子会使房子上升两单位。如果两单位人都不购买房子，由于供给过剩，会导致房子下降两单位。
在这一假设前提下，解释图1。为了方便说明，把希望房价上涨的人记为①，而把希望房价下跌的人记为② 。

(一)博弈图中Ⅰ部分的浅析

①、②买，房子上涨两个单位。②的收益会增加两个单位，因为②现在买房产的比未来低了2个单位。②本身希望房价下跌，他会觉得现在买的房子使他认为获得了便宜，这样②的收益就增加了两个单位变为“2”。但是②本身是希望房价下跌，而未来的房价上涨了两个单位，这样②的收益又减少了两个单位，最终②的收益为“0”。①本身希望房价上涨，未来的房价也确实上涨了两个单位，使①的希望得到满足，获得了2单位的收益。①在现在又买了房子，房子在未来增值了两单位，使①又获得了2单位收益。所以①的总收益增加了4个单位变成“4”。

(二)博弈图中Ⅱ部分的浅析

①不买、②买，房价会上涨一单位，由于①现在没有购进房产，而房子未来的上涨了一单位，使得房子未来的符合了①的希望，使得①的收益增加一单位变为“1”。②有于现在买了房产，未来的房子上涨了一个单位，这样②会觉得现在买房在的房价比未来买房子的房价便宜，而使自己获得满足感，他的收益也增加了一个单位变为“1”。但是未来房价上涨了了一个单位，而②是希望房价下跌，源于：财务会计论文范本http://www.328tiBEt.cn
这与②的希望所违背，所以②的最终收益为“0”。

(三)博弈图中Ⅲ部分的浅析

①买、②不买，房价会上涨一单位。②的收益会减少一单位变为“-1”，这是因为②现在并没有买房子，而未来的房子却上升了一单位。这样②希望房子在未来会降价，结果房子却涨价了，与他的希望不相符，他的收益就变成了负值。①的收益变为“2”，这是因为①现在购买了房子，而未来的房价又上涨了一单位。本身房子的上涨就已经满足了①的要求，使他的收益增加一单位。同时①由于现在购买的房子在未来又上涨了一个单位，即卖出会使①得都一单位由房子增值所带来的收益。这样①的总收益就增加了两单位变为“2”。

(四)博弈图中Ⅳ部分的浅析

①、②不买，房价会下降两单位。②由于现在没有购买房产，而未来房子的下降了两个单位，这样由于房子下降使自己的希望得到满足，而使自己获得两单位收益变为“2”。①由于现在没有购买房子，但未来房子的下跌偏离了自己希望，而使得收益减少2单位变为“-2”。
无论“希望房价上涨的人”买还是不买，“希望房价下跌的人”都会选择买。而无论“希望房价下跌的人” 买还是不买，“希望房价上涨的人”都会选着买。最后博弈的结果是“希望房价上涨的人”和“希望房价下跌的人”都买房，会极大增加购房需求，使得房价难以制约。
本论文观点认为，未来的房价仍有着上涨的走势，与人们的这种博弈有着密切的联系。那么政府出台的各种各样的政策，限制房价的上涨，在某种程度上只能缓解，并没有解决根本不足。

三、政策效果浅析以及提出一些倡议

(一)政策效果浅析

以国家出台的“新国八条”的基本内容来看，中国对制约房价已经出台了相应的对策。

1、政府问责

在2011年住房和城乡建设部工作会议上，姜伟新部长提出的“政府问责”，他表示将适时开展对省、市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。虽然政府问责对打压房价起到了一定的作用，但是这一政策的局限性也显而易见。首先，这些只是政府为了缓解房价迅猛上涨的势头，而暂时出台的政策，并不具有长期有着性。其次，政府问责是国家施加给地方政府压力，很可能导致地方政府为了推脱责任而谎报或瞒报信息，导致政策失效。

2、房产税

房产税的目的就是将购买房产的消费和投资两种功能区分开来，使住房难、住房贵的不足得到缓解和解决。但是对于“房产税”这一政策的出台，争议不断。最大的一个不足就是征收方式不统一。同时，中国社会科学院金融探讨所所长王国刚还认为房产税征税根基不牢。根据上文的博弈浅析，人们对房屋的需求是很强烈的，无论希望房价上涨的人还是希望房价下跌的人最终的博弈结果都是购买房产。房产税出台的效果也需要进一步的探讨。这一政策的出台的附带效应，可能与中国目前的“扩大内需，推动经济增加”相违背。但是不可否认的是，这一政策也起到了一定成效。

3、保障房政策

“保障房”政策的出台，使得政府在宏观调控中的地位更加凸显。2011年，保障性安居工程提出了1000万套的建设任务。2012建设力度不减，保障房开工700万套，基本建成逾500万套。政府加大力度进行“保障房”建设，对于老百姓而言，确实是个福音。“保障房”政策是由国家出资，为老百姓提供低价房。给买不起房或是换不起房的人们住房机会，改善民生；增加倒卖房产的成本，降低房屋投资。但是，这一政策也仍然具有一定的局限性。首先，政府资金是否充足令人担忧。其次，保障房政策容易引起政府内部贪污腐化。

(二)相关倡议

目前房价虽然稳定，但是并不只是政府管控这一个因素起作用，还有很多外在因素。如果外部环境逐渐转好，很难保证房价继续稳定不再升高。
政府目前出台了许多举措，但是很多政策大多是暂时性的，或者是有一定局限性。本论文通过简单的博弈浅析得到人们对房屋需求具有十分强的钢性这一结论，和房屋需求只增不降的理由。如果政府希望房价稳定，本论文认为以长期的角度出发，政府应当注重人们思想上的转变，即以“转变人们的内心的观念”这一切入点出发，并加大力度宣传和倡导，给国民一定的教育。
因为在中国人眼里，“家”的概念就是有一个固定的住房，家人都能够生活在里面。“落叶归根”，如果一个人没有房子，就成了漂泊浪子，无家可归的人。如果年轻人毕了业进入社会，没有自己的住房，就成不了亲的种种不成文的规定。这些观念在中国人们心里根深蒂固，这么些年的传统，都使得人们能够为了房子而波忙碌甚至是一辈子。同时随着时代的进展和经济的进步，又有人们把房屋当成投资品来进行囤积买卖。在房屋需求钢性如此之强的前提下，很难保证政府出台的政策一定会发挥很好的效果。
所以解决房价不足，要以这个不足的根本入手。虽然2012年房价稳中有降，但这一情况与外部环境有很大联系，由于外部环境不乐观，人们对于购房持观望态度，导致房价稳中有降，但并不代表这一不足被得到根本解决。一旦外部环境源于：会计专业毕业论文设计http://www.328tiBEt.cn
转好，由于人们对房屋的需求具有很强的刚性，人们对房屋的需求就会增加，房价又会继续上升。中国政府出台的相关举措打压房价，但是并没有以根本解决不足。要想转变人们对购房的刚性需求，就必须 “转变人们内心观念”。人们的思想如果得不到进一步的转变，政府的举措也只能起到暂时稳定的作用，未来的房价仍会上涨，治标不治本。
参考文献：
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