房地产影响因素实证探讨

摘要:作为国民经济系统中的基础产业，房地产市场健康有序的进展是构建和谐社会的重要保障。近年来房地产的变化走势引起了学者们的广泛关注。鉴于此，笔者利用31个省、自治区、直辖市2004年—2010年的面板数据，对影响城市房地产因素进行了实证浅析，以期探讨影响房地产的主要因素，并结合浅析结果提出了若干倡议。
关键词:房地产影响因素回归摘自会计专业毕业论文范例http://www.328tiBEt.cn
模型
房地产作为国民经济系统中的基础产业，是推动国民经济进展，带动其他产业进展的重要力量，房地产波动对居民生活安定及国民经济稳定进展有着不可忽略的影响。自2003 年以来，中国房地产持续上涨，之后政府针对房价过快上涨进行了一系列紧缩性政策的调控，但房价依然保持上升态势，房价的增加速度已经远高于居民收入与消费水平的增加速度。 2008 年在美国金融危机的打击下，房地产市场出现波动。但随后2009年我国房价又出现过热的现象，住房难已成为困扰人们的一大民生不足。政府采取了大力度的房价调控政策，以2011年下旬开始，大中城市住房的降价空间逐渐增大，房价呈现出缓慢下降走势税务专业毕业论文。

一、文献综述

近年来，随着我国房价不足的日益突出，国内探讨者们纷纷对影响房地产的主要因素展开了大讨论。
王金明、高铁梅(2004) 利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态浅析,认为收入是影响需求的主要因素, 房价是影响供给的主要因素, 由此将房地产制约在合理的范围是保证房地产进展的根本前提。周京奎（2006 ）通过对房地产、汇率和利率的实证浅析探讨，得出汇率与房地产格正相关，利率与房地产负相关的结论。宋勃和高波（2007 ）认为国外资金长期的涌入是我国住房上涨的一个重要因素 。张蓓（2008）建立Panel Data 模型，实证探讨结果明确了居民可支配收入增加、人口增加等因素导致的住宅需求扩张是房价上涨的首要因素。周建军（2009）以我国 2000年至2007 年每个季度的数据为探讨基础，对影响我国住房的因素进行了实证探讨，结果表明居民可支配收入、土地与房价正相关，利率与房价负相关。董志勇等(2010 ) 以需求方、供给方、地方政府及货币政策变量考察了房地产影响因素，实证结果表明，房价推动力的主要来源是需求方，地方政府的影响也不可忽略，而供给方和货币政策的相关变量对房价的影响相对较小。杨帆（2011）以我国 35个大中城市为探讨对象，浅析了房地产的影响因素， 探讨结果表明，较高的投资超额收益率和房地产资金来源虚拟化对住房的影响力度最为显著，地区生产总值和人均收入也对房价上涨起到了驱动作用财务本科论文。
综合上面陈述的文献，可以发现对房地产的影响因素众多，不同的学者探讨的侧重点不同。笔者搜集了全国31个省、自治区、直辖市的2004-2010年的面板数据，以探讨与探讨影响房地产变动的主要因素。

二、 论述浅析

以微观上看，房地产作为一种特殊的商品，具有消费与投资的功能；以宏观上看，作为国民经济支柱产业，的波动会影响一国经济的长期进展。房地产是多种微观与宏观因素共同作用的产物，笔者以市场供给、需求双方及宏观环境的角度，根据定性论述浅析提出一些有待进一步论证的假设。

(一)供给方面：商品房可供销售面积和房地产的投资额

商品房可供销售面积是报告期内出售商品房屋的合同总面积，由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。论述上认为，可供出售面积越多，商品房的供给量越充足，房价应与销售面积成负相关联系。
房地产投资额，包括对住宅、办公楼和商业营业用房的投资额。一般而言，对住宅的投资额越大，代表住宅的绝对供对给量就越大，根据供求论述，房价会下降，认为两者之间有着着负相关； 而办公楼和商业营业用房投资额则代表该地区的经济进展水平，较大的办公楼和商业营业用房投资额说明了人们看好该地区经济进展前景，论述上认为房价和办公楼和商业营业用房投资额之间有着着正相关。 由此，该变量是一个综合性变量，商品房不易确定。

(二)需求方面：人口数量和居民年底储蓄存款余额

中国庞大的人口基数推动了中国房地产的快速进展，随着城市化进程的加速，大量人口以农村涌入城市，导致城市人口不断增加，以论述上看,人口数量越多,住房资源就相对变得更稀缺,会造成对住房的需求,对房价产生向上的推动力。同时由于人口数量增加而且比较集中，推动了当地其他产业的进展，以而也驱动房地产的上升。
而居民年底储蓄存款余额作为购买力水平的衡量指标,它的上升会提升居民的购买力,增加住房的有效需求。对于收入水平低或无住房的人来说,储蓄的增加会促使对住房意愿性的需求转为现实需求,；而对于收入水平高或拥有住房的人来说,储蓄的增加,一方面会产生较大的改善性居住需求,另一方面由于房产本身可作为商品的特殊性,会刺激投资性及投机性的需求。所以论述上两者都与房价成正相关联系会计专科论文示范。

(三)宏观环境方面：国内信贷规模

信贷规模在一定程度上反映货币政策，扩张的信贷规模即宽松的贷款政策，刺激了房
产消费需求，同时也使投资投机者获得资金来源，大大刺激了投资投机需求，导致市场需求显著增加，在有限的市场供给下，必定导致房地产上涨。论述上认为，信贷规模与房价成正相关联系。

三、实证浅析

根据上面陈述的论述浅析，本论文建立面板数据模型，由于数据有限，笔者主要以基本经济层面因素进行浅析，选取了人口数量（万人）、居民年底储蓄存款余额（亿元）、商品房可供销售面积（万平方米）、房地产投资额（万元）、国内信贷规模（万元）这五个自变量，商品房平均售价（平方米/元）为因变量。其中，自变量分别定义为X1、X2、X3、X4、X5,因变量为Y。以上变量数据均来源于各年度的《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》,利用的浅析工具为Eviews6.0.
第一步，为了克服单位不一致，首先对数据取对数。■
第二步,检验模型是采取混合效应还是固定效应，即检验模型是否有着固定效应异质性财务会计专业毕业论文。通常运用F检验。运用Eviews进行混合效应回归，得到SSR=13.69787；进行固体效应回归，得到SSR=1.55857，根据F=4

6.99>F（30，181），所以拒绝原假设，选择固定效应模型。

第三步，检验选择个体固定效应模型还是个体随机效应模型。笔者用最小二乘虚拟变量估计法进行个体固定效应回归模型浅析，用广义最小二乘估计法进行个体随机效应回归模型浅析，得到如下结果：
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下面要对模型进行选择，是选择固定效应模型还是随机效应模型，笔者运用豪斯曼检验（Hauantest），得到如下结果：
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根据图表可知，拒绝原假设，即选择个体固定效应模型更合适，根据该回归结果可知，可决系数为0.97，F值显著，P近似于0，拟合优度非常高会计专毕业论文。
第四步，为了防止出现伪回归，即检验序列是否具有平稳性，笔者运用ADF检验法对回归模型中的残差值进行了检验，得到如下结果：
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结果表明，残值序列平稳，该固定模型不有着伪回归，所以最后决定选用个体固定效应模型并据此进行浅析。
根据固定效应模型回归结果浅析，发现人口数量与房价有显著的正相关联系；居民年底储蓄存款余额与房价成正相关，与论述假设一致；商品房可供销售面积与房价成负相关联系，但并不是很显著；房地产投资额与房价成正相关，表明其中对商业营业住房及办公楼的投资力度大于住宅的投资；国内信贷规模与房价成正相关。

四、结论与倡议

综上所述，房地产的主要影响因素包括人口数量、居民储蓄存款余额、商品房可供销售面积、房地产投资额、国内信贷规模，其中最显著的是人口数量与居民储蓄存款余额。基于上面陈述的浅析与结论，笔者提出了一些倡议。

(一)鼓励建立新型卫星城，以缓解城市人口压力

随着城市化进程的加速，人口数量也在逐年增加，大量农村人口及外来人口涌入城市，致使城市人口密度急增，而相对紧缺的住房资源，推动着地区的房价的上升。所以应根据各地区需要及城市进展规划，建立新型“卫星城”，制约城市的过度扩展，疏散过分集中的人口及工业，以降低人们对城市住房需求，缓解住房压力专科财务会计毕业论文。

(二)引导合理有效需求，抑制市场投资投机需求

对房地产的投资及投机活动，大量的炒房行为，大大虚增了对房地产的有效需求，致使房地产市场出现过热的现象，使房价趋于非理性上涨。政府实施的“限购令”、提升首付款比例等措施，在一定程度上压制了投机者的需求，保障了中低收入者的购房利益。同时，政府应引导对房地产的合理刚性需求，比如购买首套房的居民进行税收优惠，对低收入者提供住房或租房补贴等，以满足人们对房地产的合理必须需求。笔者认为，政府应进行房产税革新，通过增加持有环节的税负对房地产投机、投资需求产生双重影响:既转变投机者的预期,也转变资产的收益流,促使房产持有人在税收负担的压力下,不得不对闲置的资产加以处置，减少投机行为。

(三)适度制约对房地产的信贷规模

鉴于信贷规模摘自会计论文http://www.328tiBEt.cn
对房价产生较大的正效应，所以政府应合理制约信贷规模，实施适度紧缩的货币政策，上调贷款利率及准备金率，制约金融机构的贷款规模，减少在市场中流动的货币量，一方面，增加了投机者的贷款成本，抑制投机者的投机需求，有效防止房价的过度上涨；另一方面，适度减少贷款规模，在一定程度上减少市场中的闲置资金，压制对房地产的投资及投机活动。应该注意的是，国家在对房地产进行宏观调控的时候，仍应充分发挥市场经济的自我调节作用。

(四)加大对保障性住房的投资，推动房地产市场健康进展

目前，面向中低收入者住房的投资并不是很多，为了满足人们对住房的合理需求，保障大多数人们的利益，政府应支持开放商多推广经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房的建设，在保质保量的前提下，为制约房价不合理上涨提供可能。保障性住房的供给，实质是变相给中低收入者购买提供补贴，以而在解决购房难的同时，促使房地产市场可持续健康进展。
参考文献:
周京奎.《利率、汇率调整对房地产的影响》，《金融论述与实践》，2006（12）
宋勃,高波.《房价与低价联系的因果检验》，《当代经济科学》，2007年29卷（1）期
[3]张蓓.《我国城市商品住宅影响因素探讨》.北京交通大学，2008
[4]周建军.《我国房地产的影响因素及其合理性探讨》，《商业探讨》，2009（4）
[5]杨帆.《房地产影响因素探讨—基于35个大中城市面板数据浅析》，《浅析预测》，2011
[6]谢识予.《计量经济学》，高等教育出版社，2010（7）