会计从“动态不1致性”理论看房地产调控
本站原创 2010年以来，我国的房地产调控了怪圈：政策密集出台，政策力度也越来越大，甚 【论文格式范文】 至动用了“限购”、“约谈”、“监察”等非常规手段让“地方政府对房价上涨负责”，但市场的表现却让人大跌眼镜，从全国总体看，房价仅仅在2010年4月份“国十条”房地产调控政策后出现连续三个月的下跌，而后房价一直是上涨的，即使是严格实行限购的北京、上海等城市，住房交易量出现了大幅度的萎缩，但依然很。房价为论文范文对政策出现超强的“免疫力”？用“动态不一致性”理论来浅析【会计论文】有一定的性。
动态不一致性的思想
动态不一致性诞生于西方关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也说，动态不一致性是事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，将形成相应的预期，并采取相应的来应对，结果使得决策当局的政策影响力下降，这必定会产生更差的政策效果。为了提高政策的效果，决策当局做出预先承诺，即要按规则行事。
专利权的保护的案例更清楚理解动态不一致性理论。在发明创造，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事发明创造，这对整个社会来说是的。当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不专利保护，这样做减少因专利权持有人索要垄断而消费者剩余的减少。事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里动态不一致性【会计论文】。潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而政府够预先承诺以对专利保护，则不会发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，都了专利保护法。
房地产调控动态不一致性
从近些年来我国房地产调控的实践来看，也着动态不一致性【会计论文】，这在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个之间摇摆。
2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场调控，当时的政策意图是增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛,来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了的，表现为二手房市场的快速下滑，统计局的数据，二手住宅的指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到（其实，当时房地产投资还受到影响），国务院出台了《国务院关于推动会计论文范文房地产市场持续健康发展的通知》。该文件次了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位。
在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现逆转，这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。论文范文，从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份增速达到创纪录的5
当政府在“稳定住房”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。论文范文， 2006年的房地产调控政策——《关于调整住房供应结构稳定住房意见的通知》（简称“国六条”）将调控的手段和内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须“70/90标准”，即90平方米规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望增加小户型的普通住宅供应来化解住房上涨的矛盾。
当市场看清了政府调控房价的投鼠忌器的心理后，政策效果必定越来越差。2006年的“国六条”房地产调控政策出台房价的绝对数出现的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产的快速上升。
2008年，全国房价出现了回落，城市的房价下跌幅度超过20%，在经过几年的上涨。房价出现两成左右的下跌属于市场的正常调整，不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的，2008年12月20日，出台了《国务院关于推动会计论文范文房地产市场健康发展的若干意见》。，政策在“稳定住房”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房”。
既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还复苏的情况下，政府必定还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
2010年以来的房地产调控政策市场反应上佐证的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场调控，核心是2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决城市房价过快上涨的通知》（俗称为“新国十条”）。“新国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，也出现下降，深圳、上海和北京的调整幅度最大，5月份累计最大跌幅为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，“新国十条”出台后二手房环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅。“新国十条”只是对市场产生了短期，并转变市场运行的趋势。
房地产调控力度在9月底的政策里加大，将按揭贷款的条件收紧，加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从看，仅出现月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨。
，相机抉择的调控政策达到预期的政策，论文范文却会较为的负面后果，最的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。多轮调控，市场利益已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的政策的动态不一致性，政府若想政策效果，在政策力度上不断加码，调控成本增加也就避开了。
如何走出“动态不一致性陷阱”
由上浅析【会计论文】，2003年以来我国的房地产调控政策着的动态不一致性，采取史上最为严厉的房地产调控政策仍然够奏效的理由。
从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：继续采取紧缩的政策，则可能会经济增长速度的下滑。但放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。，国际经济形势论文格式范文乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时放松房地产调控政策则必将强化政策的动态不一致性心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。
因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性陷阱”，的房地产调控政策保持稳定性和连续性。2011年下半年以来，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的动态不一致性预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。
从房地产市场运行结果看，交易量及从2011年季度开始出现下滑，这市场与政策的博弈僵局开始。但此次房地产调控政策持续如此长的时间方才奏效，其经验和教训是值得认真总结的。
从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性陷阱”，最的理由是过度依赖投资增长，是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变的经济发展方式走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的会计论文范文。现在的经济增长方式不转变，必将摆脱“稳定住房”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。
（作者单位：社会科学院金融研究所，厦门大学经济学院）
动态不一致性的思想
动态不一致性诞生于西方关于货币政策是采取“单一规则”还是“相机抉择”的争论之中，它是指决策当局在当期宣布未来期将实行的最优政策，而当未来期到来时，实行该政策是最优的，这导致决策当局有食言和放弃以前所宣布政策的激励。也说，动态不一致性是事前的最优政策和事后的最优政策的不相同。当社会公众预期到决策者会相机抉择行事时，将形成相应的预期，并采取相应的来应对，结果使得决策当局的政策影响力下降，这必定会产生更差的政策效果。为了提高政策的效果，决策当局做出预先承诺，即要按规则行事。
专利权的保护的案例更清楚理解动态不一致性理论。在发明创造，政府的最优政策是对发明创造给予专利保护，这样会激励更多的人从事发明创造，这对整个社会来说是的。当一项发明已经完成时，此时政府的最优政策是不专利保护，这样做减少因专利权持有人索要垄断而消费者剩余的减少。事前的最优政策与事后的最优政策是不相同的，因而在这里动态不一致性【会计论文】。潜在的发明人理性地预期到事后政府会取消专利保护政策，因而政府够预先承诺以对专利保护，则不会发明创造，这对整个社会来说是不利的。为了消除这里的专利保护政策的动态不一致性，都了专利保护法。
房地产调控动态不一致性
从近些年来我国房地产调控的实践来看，也着动态不一致性【会计论文】，这在调控政策常常在稳定房价与保增长这两个之间摇摆。
2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场调控，当时的政策意图是增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛,来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了的，表现为二手房市场的快速下滑，统计局的数据，二手住宅的指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1，在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到（其实，当时房地产投资还受到影响），国务院出台了《国务院关于推动会计论文范文房地产市场持续健康发展的通知》。该文件次了“房地产业是国民经济的支柱产业”地位。
在短短的两个多月时间里房地产调控政策出现逆转，这让市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。论文范文，从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年2月份增速达到创纪录的5
7.1%。
2005～2006年的房地产调控同样暴露了政策的“前后不一致”倾向。2005年4月底出台的《关于做好稳定住房工作意见通知》（简称“国八条”），其内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税，是抑制房地产投机，稳定住房。该政策出台，市场的反应，从2005年5月份开始新建商品房的指数出现回落，从3月末的110.5回落到9月份的106.3；二手房价的环比数据从2005年7月份开始发布，7～8月份的二手房价的环比负数。但10月份后，北京、深圳等城市房价开始出现快速上涨，全国的二手房价的平均指数也出现上涨。在背景下，继续强化以稳定住房为的政策。但从房地产投资的指标看，2005年底的房地产投资增长速度比2004年大幅度回落了10个百分点，从2004年的30.2%下降到了19.8%。继续打压房地产就会导致房地产投资增长速度下滑。当政府在“稳定住房”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。论文范文， 2006年的房地产调控政策——《关于调整住房供应结构稳定住房意见的通知》（简称“国六条”）将调控的手段和内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须“70/90标准”，即90平方米规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望增加小户型的普通住宅供应来化解住房上涨的矛盾。
当市场看清了政府调控房价的投鼠忌器的心理后，政策效果必定越来越差。2006年的“国六条”房地产调控政策出台房价的绝对数出现的下降，只是上涨速度稍有放缓，政策效果不及2005年的“国八条”，随后出现2007年房地产的快速上升。
2008年，全国房价出现了回落，城市的房价下跌幅度超过20%，在经过几年的上涨。房价出现两成左右的下跌属于市场的正常调整，不去人为地干预市场的调整，则市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的，2008年12月20日，出台了《国务院关于推动会计论文范文房地产市场健康发展的若干意见》。，政策在“稳定住房”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过几轮市场与政策的博弈，市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房”。
既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还复苏的情况下，政府必定还要依靠房地产投资来“保增长”。因此，市场：政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价销售已经建好的房子，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。
2010年以来的房地产调控政策市场反应上佐证的上述推论。2010年初至2011年上半年，政府先后四次出台政策对房地产市场调控，核心是2010年4月17日，国务院出台的《关于坚决城市房价过快上涨的通知》（俗称为“新国十条”）。“新国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，也出现下降，深圳、上海和北京的调整幅度最大，5月份累计最大跌幅为7.3%、6.3%和6.9%。从全国总体情况看，“新国十条”出台后二手房环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，2010年8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅。“新国十条”只是对市场产生了短期，并转变市场运行的趋势。
房地产调控力度在9月底的政策里加大，将按揭贷款的条件收紧，加大了对非本地居民买房的限制。但市场反应似乎很平淡。从看，仅出现月的环比涨幅回落（从2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%），随后又开始加速上涨。
，相机抉择的调控政策达到预期的政策，论文范文却会较为的负面后果，最的表现是损害政府调控的“声誉”，增大下一轮调控的成本。多轮调控，市场利益已是博弈的老手，对于政府的调控政策处乱不惊，死扛硬撑，博的政策的动态不一致性，政府若想政策效果，在政策力度上不断加码，调控成本增加也就避开了。
如何走出“动态不一致性陷阱”
由上浅析【会计论文】，2003年以来我国的房地产调控政策着的动态不一致性，采取史上最为严厉的房地产调控政策仍然够奏效的理由。
从短期看，2011年中宏观调控政策又将面临着两难的选择：继续采取紧缩的政策，则可能会经济增长速度的下滑。但放松宏观经济政策，则房价立即反弹，物价会继续高涨。，国际经济形势论文格式范文乐观，欧洲债务危机仍在加剧，美国也面临着债务违约的风险，这些必将会对我国的经济产生不利影响。因此，市场的预期是房地产调控政策不会持续。此时放松房地产调控政策则必将强化政策的动态不一致性心理预期，房地产调控的效果将前功尽弃。
因此，为了防止掉进房地产调控的“动态不一致性陷阱”，的房地产调控政策保持稳定性和连续性。2011年下半年以来，国务院及有关部委多次强调房地产调控政策不松动是十分正确的，它对纠正市场的预期意义重大。只要坚持政策立场不动摇，房地产市场的动态不一致性预期将减弱，政策调控的效果将逐渐显现。
从房地产市场运行结果看，交易量及从2011年季度开始出现下滑，这市场与政策的博弈僵局开始。但此次房地产调控政策持续如此长的时间方才奏效，其经验和教训是值得认真总结的。
从长期看，我国的房地产调控之所以掉进“动态不一致性陷阱”，最的理由是过度依赖投资增长，是房地产投资增长的经济发展模式所导致的。因此，转变的经济发展方式走出房地产调控“动态不一致性”陷阱的会计论文范文。现在的经济增长方式不转变，必将摆脱“稳定住房”与“保持投资增长”之间的矛盾与困惑。
（作者单位：社会科学院金融研究所，厦门大学经济学院）