审计概述土地交易价款管理和税费构成
本站原创 中图分类号：F812文献标识：A文章编号：1009-4202（2011）12-151-02
摘要我国是人多地少的，土地资源有限，为节约和土地，必须加强土地管理。土地交易是土地管理论文格式范文，为深化革新，严格土地管理，必须规范土地交易市场秩序，才可在保护、开发土地资源的同时，推动会计论文范文房地产业的健康发展和经济的可持续发展。土地交易价款是土地交易市场管理会计论文范文，政府和部门必须严格管理和分配土地交易价款。为保障权利人的合法权益，土地交易双方必须清楚理解土地交易税费的构成。现有关规定，概述土地交易价款管理的概况和税费构成的情况。
会计论文范文词土地交易市场价款管理税费构成概述情况
为了坚持和维护土地交易市场的公开、公平、公正，政府和有关部门必须严格监督价款的及时缴纳，并有关的法律法规使用和分配土地价款和土地收益。
1．国有土地使用权出让价款是土地使用权竞买人支付的土地成交价款，是政府以出让等方式配置国有土地使用权的全部土地价款，受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，国有土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。
收入：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责征收，地方国库负责土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
支出：规范土地出让收入使用范围，建立年度土地出让收支预决算管理制度。土地出让收入使用范围：（1）、征地和拆迁补偿支出，：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费；（2）、土地开发支出，：前期土地开发性支出财政部门规定与前期土地开发的费用等；（3）、支农支出，：计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活补贴支出农村设施建设支出；（4）、城市建设支出，：完善国有土地使用功能的配套设施建设支出城市建设支出；（5）、其他支出，土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。有关部门要严格财政部门规定编制年度土地出让支出预算和决算，并规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。
为加强土地调控，在缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，用于土地收购储备。要加强国有土地储备管理，土地储备实行项目预决算管理，建立土地储备成本核算制度。
为推动会计论文范文教育事业的发展，增加地方教育的资金，从土地出让收益中按比例计提教育资金。从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌协议方式出让土地使用权的土地出让收入中，扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。
2．集体土地使用权流转价款是农民集体土地者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地者支付的出让价款。县级人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督，县级人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当各自的职责，对农民集体集体建设用地流转收益的管理使用，加强指导和监督检查。集体土地者出让集体建设用地使用权所的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，50％应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
为了保障土地交易各方的合法权益，使土地管理部门严格执行其职能，防止滥用职权、玩忽职守等违法，土地交易各方必须明确土地交易税费的构成。
1．二级土地市场交易中，买方应交税费：
二级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，也需缴交契税和印花税。契税是按成交额（或评估价）的3％计征，印花税是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据计征0.05％（即买卖双方各按成交额或评估价的0.05％计征印花税）。
2．二级土地市场交易中，卖方应交税费
二级土地市场交易的卖方应交税费：土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费。
（1）土地增值税：土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的增值量征收的税种。土地增值额是指转让房地产的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的，税率为40%；速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，税率为50%；速算扣除系数为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；速算扣除系数为35%；⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。在实际中，税务机关在严格依照税收法律法规规定的条件下，各省级税务机关本地实际，区分不同地产类型土地增值税核定征收率。
（2）所得税：所得税指对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的所得征收的一类税收，所得税分为企业所得税和个人所得税。企业所得税的税率为25%，税务机关实际情况，可查帐征收方式对企业转让土地使用权所得计征所得税的，也按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税，应缴企业所得税税额＝实际成交额（或评估价）×行业应税所得率×企业所得税法定税率25％。土地使用权转让的个人所得税税率为20％，按个人转让土地使用权所得收入减原购入价的余额的20％计征，个人所得税也可按各地区税务机关所定的核定征收率计征。
（3）印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收0.05％的印花税，即买卖双方各按成交额（或评估价）的0.05％计征印花税。
（4）营业税：单位个人将不动产或土地使用权转让或无偿赠与其他单位或个人，应缴纳营业税。营业额为转让土地使用权的全部价款和价外费用，价款偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税的税率为5％，应纳税额＝营业额×税率。
（5）城建税和教育费附加：城建税和教育费附加是营业税的附加税，城建税地区不同税率分为7%（市区）5%（县城镇）和1%，教育费附加税率是3%，这两个附加税是用缴纳的营业税基数乘以相应的税率，算出应交的附加税金额。
（6）地方教育费附加：地方教育费附加是以单位和个人实际缴纳营业税的税额为计征，与营业税同时计算征收，征收率按营业税实际缴纳税额的2%征收。
（7）江海堤围防护费：对国有、集体、私营企业、外商投资企业、个体经营户其他从事生产经营活动的单位转让房地产的营业额按0.1％计征江海堤围防护费，对个人转让房地产不征江海堤围防护费。
是土地交易价款管理和税费构成的概况，土地交易活动日趋繁复，土地交易管理制度和法规也在相应变革中，要求土地管理也不断提高。我国正经济和社会快速发展的阶段，城市化进程不断扩大，各地对住房、市政、道路、教育等用地需求高涨，土地供求紧张，但土地资源有限，必须激发潜在的活力，盘活全国土地资源，土地管理制度和土地财政制度将面临不断挑战。土地交易价款管理要严格执行有关法律法规规定，不断完善和革新。土地交易税费构成也在不断变化，无论税费征管部门或土地交易的各方都必须理清土地交易税费构成，使交易各方对土地交易作出正确、合法、合理的决策。
文献：
中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令第28号.
中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令第72号.
[3]国务院.国办发[2006]100号.
[4]广东省集体建设用地使用权流转管理办法.广东省人民政府第100号.
[5]土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费有关条例.
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摘要我国是人多地少的，土地资源有限，为节约和土地，必须加强土地管理。土地交易是土地管理论文格式范文，为深化革新，严格土地管理，必须规范土地交易市场秩序，才可在保护、开发土地资源的同时，推动会计论文范文房地产业的健康发展和经济的可持续发展。土地交易价款是土地交易市场管理会计论文范文，政府和部门必须严格管理和分配土地交易价款。为保障权利人的合法权益，土地交易双方必须清楚理解土地交易税费的构成。现有关规定，概述土地交易价款管理的概况和税费构成的情况。
会计论文范文词土地交易市场价款管理税费构成概述情况
为了坚持和维护土地交易市场的公开、公平、公正，政府和有关部门必须严格监督价款的及时缴纳，并有关的法律法规使用和分配土地价款和土地收益。
一、土地交易价款管理的概况
土地交易可分一级市场土地交易和二级市场土地交易。(一)一级土地市场交易价款的管理
一级土地市场交易的价款：国有土地使用权出让价款和集体土地使用权流转价款。1．国有土地使用权出让价款是土地使用权竞买人支付的土地成交价款，是政府以出让等方式配置国有土地使用权的全部土地价款，受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，国有土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。
收入：从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。国土资源管理部门和财政部门应当督促土地使用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入及时足额缴入地方国库。土地出让收入由财政部门负责征收管理，国土资源管理部门负责征收，地方国库负责土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，地方国库中设立专账，专门核算土地出让收入和支出情况。
支出：规范土地出让收入使用范围，建立年度土地出让收支预决算管理制度。土地出让收入使用范围：（1）、征地和拆迁补偿支出，：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费；（2）、土地开发支出，：前期土地开发性支出财政部门规定与前期土地开发的费用等；（3）、支农支出，：计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活补贴支出农村设施建设支出；（4）、城市建设支出，：完善国有土地使用功能的配套设施建设支出城市建设支出；（5）、其他支出，土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。有关部门要严格财政部门规定编制年度土地出让支出预算和决算，并规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告。
为加强土地调控，在缴入地方国库的土地出让收入中划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，用于土地收购储备。要加强国有土地储备管理，土地储备实行项目预决算管理，建立土地储备成本核算制度。
为推动会计论文范文教育事业的发展，增加地方教育的资金，从土地出让收益中按比例计提教育资金。从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌协议方式出让土地使用权的土地出让收入中，扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。
2．集体土地使用权流转价款是农民集体土地者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地者支付的出让价款。县级人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督，县级人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当各自的职责，对农民集体集体建设用地流转收益的管理使用，加强指导和监督检查。集体土地者出让集体建设用地使用权所的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，50％应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
(二)二级土地市场交易价款的管理
二级土地市场是土地使用权在市场上的流转交易活动，土地使用权的转让、租赁、抵押等，即土地使用者将达到规定转让的土地流通领域交易的市场。土地产权权利人买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人，转让房地产时，应当下列条件：1、出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并土地使用权证书。对各类原已批准使用的行政划拨用地、划拨地上已建成房屋上市交易、建筑物转变用途土地用途转变、调整容积率等用地情况，如补办协议出让的有关规定，经批准补缴地价；2、出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五，属于成片开发土地的，形成工业用地其他建设用地条件。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取行的方式和交易价款和交付方式。为了保障土地交易各方的合法权益，使土地管理部门严格执行其职能，防止滥用职权、玩忽职守等违法，土地交易各方必须明确土地交易税费的构成。
二、土地交易税费的构成情况
(一)一级土地市场交易的税费
一级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，还需缴交按成交额的3％计算的契税。，对占用耕地建房从事其他非农业建设的单位和个人，实际占用耕积、规定税额一次性征收耕地占用税。耕地占用税采取地区差别税率。全国按人均占有耕地多少划分为4类地区，并按占用耕地的不同用途确定不同税额。对经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均占有耕地少的地区，可按规定的税额提高，但最高不得高于50%。适用税额，由各地在规定的税额幅度内自行确定。对获准占用的耕地，超过两年不使用的单位和个人，加征两倍的税金，耕地占用税由地方税务机关或财政征收机关负责征收管理。(二)二级土地市场交易的税费
二级土地市场交易税费的计税金额为成交额或评估价从高原则计税。1．二级土地市场交易中，买方应交税费：
二级土地市场交易中，土地使用权买受人除支付土地成交价款外，也需缴交契税和印花税。契税是按成交额（或评估价）的3％计征，印花税是对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据计征0.05％（即买卖双方各按成交额或评估价的0.05％计征印花税）。
2．二级土地市场交易中，卖方应交税费
二级土地市场交易的卖方应交税费：土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费。
（1）土地增值税：土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的增值量征收的税种。土地增值额是指转让房地产的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的，税率为40%；速算扣除系数为5%；③增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的，税率为50%；速算扣除系数为15%；④增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%；速算扣除系数为35%；⑤房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。其计算公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。在实际中，税务机关在严格依照税收法律法规规定的条件下，各省级税务机关本地实际，区分不同地产类型土地增值税核定征收率。
（2）所得税：所得税指对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的所得征收的一类税收，所得税分为企业所得税和个人所得税。企业所得税的税率为25%，税务机关实际情况，可查帐征收方式对企业转让土地使用权所得计征所得税的，也按核定应税所得率的方式计算征收企业所得税，应缴企业所得税税额＝实际成交额（或评估价）×行业应税所得率×企业所得税法定税率25％。土地使用权转让的个人所得税税率为20％，按个人转让土地使用权所得收入减原购入价的余额的20％计征，个人所得税也可按各地区税务机关所定的核定征收率计征。
（3）印花税：土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收0.05％的印花税，即买卖双方各按成交额（或评估价）的0.05％计征印花税。
（4）营业税：单位个人将不动产或土地使用权转让或无偿赠与其他单位或个人，应缴纳营业税。营业额为转让土地使用权的全部价款和价外费用，价款偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。营业税的税率为5％，应纳税额＝营业额×税率。
（5）城建税和教育费附加：城建税和教育费附加是营业税的附加税，城建税地区不同税率分为7%（市区）5%（县城镇）和1%，教育费附加税率是3%，这两个附加税是用缴纳的营业税基数乘以相应的税率，算出应交的附加税金额。
（6）地方教育费附加：地方教育费附加是以单位和个人实际缴纳营业税的税额为计征，与营业税同时计算征收，征收率按营业税实际缴纳税额的2%征收。
（7）江海堤围防护费：对国有、集体、私营企业、外商投资企业、个体经营户其他从事生产经营活动的单位转让房地产的营业额按0.1％计征江海堤围防护费，对个人转让房地产不征江海堤围防护费。
是土地交易价款管理和税费构成的概况，土地交易活动日趋繁复，土地交易管理制度和法规也在相应变革中，要求土地管理也不断提高。我国正经济和社会快速发展的阶段，城市化进程不断扩大，各地对住房、市政、道路、教育等用地需求高涨，土地供求紧张，但土地资源有限，必须激发潜在的活力，盘活全国土地资源，土地管理制度和土地财政制度将面临不断挑战。土地交易价款管理要严格执行有关法律法规规定，不断完善和革新。土地交易税费构成也在不断变化，无论税费征管部门或土地交易的各方都必须理清土地交易税费构成，使交易各方对土地交易作出正确、合法、合理的决策。
文献：
中华人民共和国土地管理法.中华人民共和国主席令第28号.
中华人民共和国城市房地产管理法.中华人民共和国主席令第72号.
[3]国务院.国办发[2006]100号.
[4]广东省集体建设用地使用权流转管理办法.广东省人民政府第100号.
[5]土地增值税、所得税、印花税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、江海堤围防护费有关条例.
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