会计基于企业价值最大化房屋租赁税务筹划方案设计与比较

当前位置: 大雅查重 - 范文 更新时间:2023-12-24 版权:用户投稿原创标记本站原创
一、概述
在企业房屋租赁中,涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税等税种。论文范文,营业税和房产税在企业房屋租赁业务上缴的税收中所占最大,其计税租金收入,具有性,一定合法合理的纳税筹划手段减轻企业的税收负担。
在对企业房屋租赁节税方案探讨时,是围绕中心案例,不同的筹划思路和方案。对不同方案节税效果的对比研究,有助于推动会计论文范文企业降低税负,提高盈利,增加净收益,企业价值最大化的。
为了筹划计算的简便,在节税方案的探讨中对城镇土地增值税和印花税暂不予考虑。案下:
某大型国有企业甲企业是增值税一般纳税人,效益不佳、产品转型、企业改制等理由,导致房产闲置,下岗失业人员增加。为了盘活资产,增加效益,2009年,甲企业将市区的闲置房屋出租,房屋建于2000年,房屋房产原值为1500万元(现在市场价也在1500万元左右),使用年限50年,年折旧30万元。乙物流公司以每年租金150万元该承租权,拟作物流周转、仓储货物之用,合同约定租赁期限为5年,租金中简单家具使用费水电费。甲企业当年购家具等15万元(不含税价)用于该房屋出租,预计使用年限为5年。另外,甲企业下属子公司丙(物业管理公司)负责该房屋的水电供应和各项管理工作,每年管理成本为10万元,每年供电150,000度,水32,000吨,电的购进价为0.4元/度,水的购进价为1.25元/吨,水电的购进价均不含税价。经税务机关核定,适用企业所得税税率25%,暂不考虑城镇土地使用税和印花税。上述案例,先常规思路来计算出租方甲企业每年的纳税情况:
方案一:甲企业与乙物流公司只签定房屋租赁合同,在情况下,甲企业房屋租赁应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税及企业所得税等。
应纳营业税=150×5%=

7.5万元,应纳房产税=150×12%=18万元;

甲企业用于房屋租赁的家具、水电,属于“服务业-租赁业”非应税项目的购进货物,负担的进项税额应予以转出,即于其所负担的增值税。
应纳增值税=15÷5×17%+15×0.4×17%+3.2×1.25×13%=2.05万元,应纳城市维护建设税、教育费附加=(

7.5+2.05)×(7%+3%)=0.955万元;

《中华人民共和国企业所得税法》规定:“允许税前扣除的税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的各项税金附加”。而本案例增值税是不允许抵扣的进项税额,因此,税前扣除。
应纳企业所得税=(150-

7.5-18-205-0.955-3-4-6-30-10)×25%=11238万元

在方案一下,甲企业每年纳税45.6288万元(7.5+18+

2.05+

0.995+17.1238 ),税负为30.42%( 45.6288/150)。显然,甲企业纳税较多,税收负担过重。因此,甲企业重新设计节税方案,纳税筹划降低自身所承担的税收负担。

二、企业房屋租赁纳税筹划方案设计

设计了五种节税方案,与方案一对比浅析【会计论文】,来不同筹划方案所产生的节税作用。节税方案筹划思路和内容如下:
,签订不同合同降低企业租金收入。
方案二:在一般情况下,企业租金收入越高,承担的税收负担越重,而签订多个合同,降低租金收入将租金收入以其他形式是节税的途径。甲企业向乙物流公司收取的租金中家具的使用费和水电费,因此,甲企业在房屋租赁合同的上与乙物流公司单独签订转售家具合同和转售水电合同,即核算闲置房屋租赁收入、转售家具收入和转售水电收入。转售水电市场转售确定为:电0.6元/度,水1.75元/吨。即每年转售水电收入14.6万元(150000×0.6+3200×1.75 ),管理成本每年仍为10万元,其他条件不变。在情况下,房屋租赁每年130.4万元(150-5-9-

5.6 )。甲企业每年纳税情况如下:

应纳营业税=130.4×5%=6.52万元,应纳房产税=130.4×12%=15.648万元,转售家具、水电应纳增值税=0.34+(9×17%+5.6×13%)-(6×17%+4×13%)=1.048万元,应纳城市维护建设税、教育费附加=(6.52+1.048)×10%=0.7568万元;同样,转售家具、水电应纳增值税也不允许税前扣除。应纳企业所得税=(150-6.52-15.648-0.7568-3-4-6-30-10)×25%=18.5188万元。在筹划方案二下,甲企业每年纳税4

2.4916万元(6.52+15.648+1.048+0.

7568+18.5188),税负为28.33%(4

2.4916/150)。

,变房屋租赁业务为投资业务。
方案三:《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:“对以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值计税缴纳房产税”。因此,甲企业将闲置房屋作价1500万元,对乙物流公司的投资入股,并参与乙物流公司的投资利润分红。在情况下,甲企业纳税情况如下:
按房屋房产余值的1.2%每年应纳房产税12.6万元(1500×(1-30%)×1.2%),但不需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加。另外,甲企业外购家具、水电对乙物流公司的投资,属于视同销售,发生增值,不用缴纳增值税。
假定甲企业和乙物流公司均适用25%企业所得税税率,且不考虑在投资联营中发生的其他费用,《中华人民共和国企业所得税法》规定:“条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益不用缴纳企业所得税”。因此,甲企业参与乙物流公司投资利润红利所得不用缴纳企业所得税。
乙物流公司税前向甲企业支付的租金150万元/年抵减应纳税所得额,税后净支出112.5万元(150×(1-25%)),故乙物流公司税后向甲企业分配红利112.5万元(即税前利润150万元)。只要甲企业与乙物流公司就利益分配【会计论文】达成一致,变房屋出租为投资业务,筹划得当,使双方收益。
在筹划方案三下,甲企业每年纳税金额为12.6万元,税负为1

1.2%(12.6/112.5)。

,转变企业租金收入收取的方式。
方案四:甲企业与乙物流公司在签订房屋租赁合同时,甲企业一次性向乙物流公司收取5年租金,假设年利率为10%,则折算现值为:
甲公司实际采取预收款方式租金收入,权责发生制原则,甲企业应将一次性收取的租金收入平均分摊到年度,核算营业税,房产税,城市维护建设税、企业所得税等。甲企业每年纳税情况如下:
应纳营业税=(568.618÷5)×5%=5.6862万元,应纳增值税2.05万元,应纳城市维护建设税、教育费附加=(5.6862+2.05)×10%=0.7736万元,应纳房产税=(568.618÷5)×12%=13.6468万元,应纳企业所得税=[(568.618÷5)-5.6862-0.7736-13.6468-3-4



-6-30-10]×25%=9.6418万元。
在筹划方案四下,甲企业每年纳税3

1.7984万元(5.6862+2.05+

0.7736+13.6468+9.6418),税负27.96%(3

1.7984/113.7236)。

,对企业闲置房屋转租。
方案五:《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:“房产税由产权人缴纳”。即除房屋产权人之外,都不构成房产税纳税义务人,即转租人论文格式范文房屋产权人,也不用缴纳房产税,即使在产权人不在房屋所在地或产权不明确及租典纠纷未解决的情况下,转租人先行代为缴纳房产税,即使如此,转租人也只是代为缴纳,房产税实际承担者仍是房屋产权人,所以转租人不用按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。另外,房屋产权人也论文格式范文该按转租收入缴纳房产税,理由《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:“房产出租的,以房屋租金收入房产税的计税”。因此,甲企业成立资产管理公司丁,先将闲置房屋以每年租金80万元的出租给该公司丁,规定较长的租赁期限30年,然后该资产管理公司丁将房屋以每年租金150万元转租给乙物流公司,其他条件不变。甲企业和公司丁每年纳税情况如下:
甲企业:应纳营业税=80×5%=4万元,应纳增值税=2.05万元,应纳城市维护建设税、教育费附加=(4+2.05)×10%=0.605万元,应纳房产税=80×12%=9.6万元。丁公司:应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加=150×5%×(1+7%+3%)=8.25万元
应纳企业所得税=(150-4-2.05-0.605-9.6-3-4-6-30-10-8.25)×25%万元。在筹划方案五下,于甲企业每年纳税42.6288万元(4+2.05+0.605+9.6+8.25+18.1238),税负为28.42%(42.6288/150)。
慎重的是,甲企业收取丁公司的租金应当正常交易收取,纯粹为了降低税负而向丁公司收取的租金偏低的话,税务机关有权《税收征管法》的规定调整。

五、变房屋租赁业务为仓储保管业务。

方案六:变房屋租赁合同为仓储保管合同,甲企业闲置房屋同样还用于乙物流企业物流周转、仓储货物。假定乙物流公司在甲企业子公司丙(物业管理公司)物业管理的同时,还招聘社会人员从事货物的仓储管理,每年另支付仓储保管费10万元。因此,甲企业从其子公司丙(物业管理公司)物业管理人员中选拔优秀人员加强对乙物流公司货物仓储保管知识的学习,对乙物流公司的货物全方位的仓储保管服务;这时,甲企业与乙物流公司只需签订仓储保管合同160万元/年(原房屋租赁合同150万元/年加上仓储保管费10万元/年)。同时假定甲企业不增加其他成本,其他条件不变。此时,房屋租赁业务变为仓储保管业务,计算房产税时要把房产余值计税,适用税率为1.2%;同时,仓储保管服务属于“服务业-租赁”,适用5%的营业税税率;在情况下,甲企业每年纳税情况如下:
应纳营业税=160×5%=8万元,应纳房产税=1500×(1-30%)×

1.2%=12.6万元。

甲企业购进家具、水电用于仓储保管,即用于非增值税应税项目,同样,增值税进项税额从销项税中扣除,每年应纳增值税为2.05万元,允许税前扣除。
应纳城市维护建设税、教育费附加=(8+2.05)×10%=

1.005万元

应纳企业所得税=(160-8-12.6-2.05-

1.005-3-4-6-30-10)×25%=20.8363万元

在筹划方案六下,甲企业每年需纳税44.4913万元(8+12.6+2.05+

1.005+20.83),税负为27.81%(44.4913/160)。

三、企业房屋租赁税务筹划方案节税效果对比浅析【会计论文】

下面对甲企业房屋租赁的上述五种纳税筹划方案与方案一节税效果对比,如表1和图1所示:
由表1可知:方案二与方案一比较,节税3.1372万元/年, 税负降低2.09%,甲企业税收负担减轻;方案三与方案一比较,节税33.0288万元/年,税负降低19.22%,甲企业税收负担大大减轻;方案四与方案一比较,节税13.8304万元/年,税负降低2.46%,甲企业税收负担减少;方案五与方案一比较,节税3.0000万元/年,税负降低2%,甲企业税收负担减减轻;方案六与方案一比较,节税

1.1375万元/年,税负降低2.61%,甲企业税收负担减轻。

对图1浅析【会计论文】,在方案2~6五种房屋租赁纳税筹划方案中,甲企业每年纳税金额都比方案一少,节税,税负也有不同的降低;,方案三变房屋租赁业务为投资业务节税最为,从整体上讲,该方案每年纳税金额12.6万元,承担税负最少,节税效果税负绝对降低百分比较其他方案要更优。
综上所述,对企业房屋租赁五种纳税筹划方案的设计,较好地了企业税收负担的降低,为企业盈利,增加净收益,企业价值最大化奠定了。

文献:
[1]注册会计师协会:《税法》,经济科学出版社2010年版。
(编辑向玉章)

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