会计三大变数隐现 谁才是最后赢家
本站原创 自住需求的中低端住宅市场需求将稳定增长期，能同时改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将高速增长期。
2011年以来，在政府严厉的调控政策下，房地产市场成交量大幅萎缩、地产商流紧张，房地产持续上涨的势头，一些城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房地产市场未来的发展，，未来房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。自住需求的中低端住宅市场需求将稳定增长期，能同时改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将高速增长期。
从居民购买住宅的次数分类，将房地产购买需求分为首次购房需求和再次购房需求。，首次购房需求对应着居民的自住需求，再次购房需求两种的类型：居民改善性住宅需求和居民投资性住宅需求。不同的住宅需求，会受不同的因素驱动。
自住需求稳定增长
对于自住需求而言，在人口数量、城镇化率、城镇人口中25-34岁年龄段人口数量和人均可支配收入等四项驱动因素中，前三项的是潜在需求，项的是购买能力，当上述四项驱动因素作用时，方能形成的自住需求。
从人口数量看，在2010年底我国总人口约13.4亿，较保守预计，人口数量的峰值可能在2030年附近出现，届时有望达到1
从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看，未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量，将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。人口年龄结构和置业有很强的性，通常城镇人口在25-34岁左右次置业高峰，从而自住需求的主力人群，因此这一年龄段人口数量变化，意味着未来潜在自住需求将出现较回落。
从人均可支配收入来看，“刘易斯拐点”的到来意味着今后居民人均收入将快速增长阶段，人均可支配收入和购买能力也将快速上升。预计在2011年-2025年期间，城镇人口年均增加数量将在1000万-1400万之间，乡村人口年均减少700万左右；农村劳动力人口供论文格式范文求，劳动力要素将出现趋势性的快速上升现象，必将人均收入人均可支配收入的快速提高，从而使居民自住住宅的购买能力也随之大幅提升。
从浅析【会计论文】，未来潜在自住需求将先高位徘徊后逐渐回落，但考虑到未来居民人均可支配收入将较以往出现快速上升，从而使更高比例的潜在自住需求能转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，的自住需求在2030年以前将总体维持在较高，不会较2010年出现大幅滑落。
改善需求加速上升
从城镇人口中35-54岁年龄段人口数量的变化趋势看，在我国城镇人口数量不断攀升的同时，未来城镇人口中35-54岁年龄段人口数量将由2010年的约33.5%比例微降至2030年的约33.2%。考虑到人口高峰将在2030年左右出现，2030年城市化率约为54%，因此，2030年城镇35-54岁年龄段人口数量约为2.57亿，较2010年将出现的上升。人口年龄结构和置业具有很强的性，通常城镇人口在35-54岁之间会释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的上升将增加潜在的改善性需求。
从住房需求变化来看，未来改善性需求的潜在购房者已拥有一套的住房，考虑到国内建筑的设计理念建筑质量等都会由不成熟到逐渐成熟的发展。这就使得未来20年现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。
从自有住房者收入增速来看，改善性住房需求者多为二次购房者，所以通常已解决自住需求。这些人群由城镇中收入较高的居民（以中产阶层及居民为主）组成，的未来收入增幅有望超过未来居民人均增幅，因此其未来改善性购房能力也将快速上升。
上述三项驱动因素中，前两项的是潜在需求，项的是购买能力，当上述三项驱动因素作用时，方能形成的改善性需求。从浅析【会计论文】，未来潜在的改善性住宅需求将快速提升，同时改善性购房者的购房能力也将快速上升，从而使规模庞大的潜在改善性需求有望转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，改善性需求在2030年以前将出现加速上升态势。
投资需求两极分化
从投资预期回报率来看，因受住宅市场供求关系、居民投资机会成本、房地产政策等诸多因素影响，因此在可预见的较长时期内，将继续限购令、暂停多套房贷款、提高二手房交易成本等多项政策，对房地产市场投资性需求抑制，从而降低投资性购房（是对中低端住宅的投资性购房）的预期回报率。
从自有住房者收入增速来看，投资性购房的需求层次高于自住购房需求，因此投资性购房者多已拥有自有住房。如前所述，这一人群的未来收入增幅有望超过未来居民人均增幅，因此其未来投资性购房能力也将快速上升。
上述两项驱动因素中，前一项的是潜在需求，后一项的是购买能力，当上述两项驱动因素作用时，方能形成的投资性需求。从浅析【会计论文】，未来将继续各项政策措施来稳定中低端住宅、抑制投资性需求、缓解社会矛盾。因此，对于中低端住宅的投资性需求，在未来较长时期内都将会受到抑制。
与之不同的是，中高端住宅市场改善性住宅需求，这一市场未来仍将快速增长，城镇人口年龄结构变化和居民消费升级的必定产物。，中高端住宅市场的是社会金字塔结构中中上层的人群，在一定上于社会效率的提高，因此未来有望在社会住房矛盾初步缓解后，优先放松对这一市场的管制。，投资性需求未来最有可能在中高端住宅市场聚集，并与改善性需求相叠加，从而加大中高端住宅的市场需求。
言之，对不同需求的驱动因素浅析【会计论文】，，需求结构将迎来趋势性转变，自住需求的中低端住宅市场需求将稳定增长期，能同时改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将高速增长期。
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2011年以来，在政府严厉的调控政策下，房地产市场成交量大幅萎缩、地产商流紧张，房地产持续上涨的势头，一些城市房价开始出现局部松动迹象。对于国内房地产市场未来的发展，，未来房地产市场需求仍将较快增长，但需求结构将迎来趋势性转变。自住需求的中低端住宅市场需求将稳定增长期，能同时改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将高速增长期。
从居民购买住宅的次数分类，将房地产购买需求分为首次购房需求和再次购房需求。，首次购房需求对应着居民的自住需求，再次购房需求两种的类型：居民改善性住宅需求和居民投资性住宅需求。不同的住宅需求，会受不同的因素驱动。
自住需求稳定增长
对于自住需求而言，在人口数量、城镇化率、城镇人口中25-34岁年龄段人口数量和人均可支配收入等四项驱动因素中，前三项的是潜在需求，项的是购买能力，当上述四项驱动因素作用时，方能形成的自住需求。
从人口数量看，在2010年底我国总人口约13.4亿，较保守预计，人口数量的峰值可能在2030年附近出现，届时有望达到1
4.32亿。，人口数量在未来较长时期内将不断上升，这将产生大量的潜在自住需求。
从城镇化率看，在2050年城镇化率仍将不断提高，并有望在2050年上升至70%。的土地政策使得城镇居民是住宅自住需求的绝对主力，而城镇居民人口比例的快速提高与人口数量，在未来较长时间范围内的持续增长两种因素的叠加作用，无疑将增加潜在的自住需求。从城镇人口中25-34岁年龄段人口数量的变化趋势看，未来城镇人口中25-34岁年龄段人口数量，将由2010年的约20%比例逐渐下降至2030年的约12%。人口年龄结构和置业有很强的性，通常城镇人口在25-34岁左右次置业高峰，从而自住需求的主力人群，因此这一年龄段人口数量变化，意味着未来潜在自住需求将出现较回落。
从人均可支配收入来看，“刘易斯拐点”的到来意味着今后居民人均收入将快速增长阶段，人均可支配收入和购买能力也将快速上升。预计在2011年-2025年期间，城镇人口年均增加数量将在1000万-1400万之间，乡村人口年均减少700万左右；农村劳动力人口供论文格式范文求，劳动力要素将出现趋势性的快速上升现象，必将人均收入人均可支配收入的快速提高，从而使居民自住住宅的购买能力也随之大幅提升。
从浅析【会计论文】，未来潜在自住需求将先高位徘徊后逐渐回落，但考虑到未来居民人均可支配收入将较以往出现快速上升，从而使更高比例的潜在自住需求能转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，的自住需求在2030年以前将总体维持在较高，不会较2010年出现大幅滑落。
改善需求加速上升
从城镇人口中35-54岁年龄段人口数量的变化趋势看，在我国城镇人口数量不断攀升的同时，未来城镇人口中35-54岁年龄段人口数量将由2010年的约33.5%比例微降至2030年的约33.2%。考虑到人口高峰将在2030年左右出现，2030年城市化率约为54%，因此，2030年城镇35-54岁年龄段人口数量约为2.57亿，较2010年将出现的上升。人口年龄结构和置业具有很强的性，通常城镇人口在35-54岁之间会释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的上升将增加潜在的改善性需求。
从住房需求变化来看，未来改善性需求的潜在购房者已拥有一套的住房，考虑到国内建筑的设计理念建筑质量等都会由不成熟到逐渐成熟的发展。这就使得未来20年现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。
从自有住房者收入增速来看，改善性住房需求者多为二次购房者，所以通常已解决自住需求。这些人群由城镇中收入较高的居民（以中产阶层及居民为主）组成，的未来收入增幅有望超过未来居民人均增幅，因此其未来改善性购房能力也将快速上升。
上述三项驱动因素中，前两项的是潜在需求，项的是购买能力，当上述三项驱动因素作用时，方能形成的改善性需求。从浅析【会计论文】，未来潜在的改善性住宅需求将快速提升，同时改善性购房者的购房能力也将快速上升，从而使规模庞大的潜在改善性需求有望转化为现实有购买能力的需求。因此，整体而言，改善性需求在2030年以前将出现加速上升态势。
投资需求两极分化
从投资预期回报率来看，因受住宅市场供求关系、居民投资机会成本、房地产政策等诸多因素影响，因此在可预见的较长时期内，将继续限购令、暂停多套房贷款、提高二手房交易成本等多项政策，对房地产市场投资性需求抑制，从而降低投资性购房（是对中低端住宅的投资性购房）的预期回报率。
从自有住房者收入增速来看，投资性购房的需求层次高于自住购房需求，因此投资性购房者多已拥有自有住房。如前所述，这一人群的未来收入增幅有望超过未来居民人均增幅，因此其未来投资性购房能力也将快速上升。
上述两项驱动因素中，前一项的是潜在需求，后一项的是购买能力，当上述两项驱动因素作用时，方能形成的投资性需求。从浅析【会计论文】，未来将继续各项政策措施来稳定中低端住宅、抑制投资性需求、缓解社会矛盾。因此，对于中低端住宅的投资性需求，在未来较长时期内都将会受到抑制。
与之不同的是，中高端住宅市场改善性住宅需求，这一市场未来仍将快速增长，城镇人口年龄结构变化和居民消费升级的必定产物。，中高端住宅市场的是社会金字塔结构中中上层的人群，在一定上于社会效率的提高，因此未来有望在社会住房矛盾初步缓解后，优先放松对这一市场的管制。，投资性需求未来最有可能在中高端住宅市场聚集，并与改善性需求相叠加，从而加大中高端住宅的市场需求。
言之，对不同需求的驱动因素浅析【会计论文】，，需求结构将迎来趋势性转变，自住需求的中低端住宅市场需求将稳定增长期，能同时改善性和投资性需求的中高端住宅市场需求将高速增长期。
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