审计试析我国房地产税革新及物业税调控理由

摘 要：我国房地产市场上呈现出来的地价、房价过高市场过热等现象，都与现行房地产税税费复杂、项目繁多有关。贵州省2000年—2009年数据对我国房地产保有论文格式范文的税负情况了实证浅析【会计论文】，税收负担率较低、税基狭窄、计税不合理等【会计论文】。我国借鉴外国房地产保有论文格式范文税收的做法，在房产保有阶段逐年收取物业税。另外，物业税的根本作用论文格式范文调控房价，发挥完善财产税制，从而缩小贫富差距的作用。
会计论文范文词：房地产税；物业税；收入差距
中图分类号：F812.42 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.201

1.109文章编号：1672-3309（2011）11-23-03

城市化及房地产市场的快速发展，我国出现了区域性房价飙升、投机购房过热等现象。城市房价涨幅远超居民收入增幅。我国房地产市场上呈现出来的地价、房价过高市场过热现象，都与现行房地产税税费复杂、项目繁多有关。

一、房地产税负浅析【会计论文】

现行房产税制城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税和契税几大税种。，契税为房地产交易论文格式范文税收，城镇土地使用税、房产税为房地产保有论文格式范文税收，土地增值税为房地产流转论文格式范文税收，而耕地占用税是带有“费”的性质的一项税收。现行房地产税收体制在保有论文格式范文税种少、优惠多、税负过轻。相反，在房地产交易论文格式范文税种较多。

1、房地产保有论文格式范文税收实证浅析【会计论文】

在房地产保有论文格式范文中，现行税种非常少，有房产税和城镇土地使用税，名义税负偏低（房产税按房产计税价值*1.2%；城镇土地使用税（贵州省）按4元/平方米），且免税范围极大：对于个人非营业用的房产免征房产税；居住用的房产免征城镇土地使用税等。这些优惠政策是低工资制度和福利房制度的背景下的，住房被当做一种潜在福利，工资以外的以低付租费的方式给予居民的福利。这就导致了房地产居住无税负，使得房产在保有论文格式范文税负较低。用贵州省2000年—2009年房地产保有论文格式范文税收与房地产市场价值比较，结果见表1。
从上表，房地产个人消费的10年来，房地产行业的发展，保有论文格式范文的税收也在增长。房产税收入从2000年的27256万元，增加到2009年的74260万元，增加近1.72倍，平均年增长率为10.5%。但其增长相对于贵州省税收收入的增长（从2000年的669967万元增加到2009年的3117071万元，增长3.65倍）来说，滞后于房地产发展的速度。城市土地使用税的规模也一直很小，2006年出台了新的征收规定，2007年增长了63.4%，在两年中持续快速增长，对房地产经济过热发挥了一定的降温作用。
21世纪以来，房地产业发展，10年中，保有论文格式范文税收不断增加，保有论文格式范文的税收负担率从0.197%增长到0.633%。，但与以保有论文格式范文税收地方政府财源的发达（美国各州税负率为1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4%—1.5%）相比，我国保有论文格式范文的宏观税负还。2009年贵州省保有论文格式范文税收占地方税收收入的

2.38%，在财源发挥作用很小。

2、房地产交易论文格式范文税负浅析【会计论文】

据统计，房地产交易论文格式范文总体税负于销售收入或经营收入的23%左右，名义税负偏重。另外，在房地产转让中，购买方除了要缴税，还需支付名目繁多的地方性收费，这些税费被摊入房价中，由购买者购房一次性支付，导致我国在房地产开发中税收成本过高。而在房地产保有论文格式范文，经济风险过低，增加了房价提升的预期。应对房地产税制的，学者在保有论文格式范文征收统一的物业税，把居民自用的房地产纳入征收范围，扩大税基、增加地方政府税源。

二、物业税的及作用浅析【会计论文】

2003年在《关于完善社会主义市场经济体制若干【会计论文】的决定》中次明确：“对不动产开征统一规范的物业税。”2006年10月，物业税开始模拟评税试点。2009年5月，国务院又推进财税体制革新，建立于科学发展的财税体制。这次国务院将物业税革新提到了政府的议事日程。
这里所说的物业税即指房地产税，在不同、地区，其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，是对土地、房屋等不动产的者或使用者按当年的房地产评估值的一定比率征收税款。开征物业税的目的是在优化税制的同时，调控房地产市场，提高地方政府的财政收入，公共服务，建立健康稳定的财政收入来源。物业税的税制设计除了兼顾政府收入，纳税人的承受能力硕士论文政府必须考虑的【会计论文】，这关乎社会经济的正常运行和社会政治的稳定。
物业税革新的框架是，将现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税合并，转化为在房产保有阶段逐年收取的物业税。房产税和城市土地使用税是现行房地产保有论文格式范文的税种。土地增值税是对土地增值收益，对转让房地产的增值额征收的一种税收，以的增值额为计税，税率超额累进税率，因其计算繁琐，征收成本大，并且增值额多发生在保有论文格式范文，拟将其并入物业税。
论文格式范文赋予物业税太多功能，有学者[3]：物业税是对财产存量的课税，的是土地价值、房地产价值，以财产的持有为，而论文格式范文简单的“税金合一”、“三税合一”、“化整为零”。物业税并不以降低房价为，也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛为内容，一种单纯的政府公共服务。学者（吴俊培2004；钟晓敏、叶宁，2005等）倡议把土地出让金并入物业税。这样的做法混淆了税、费的，的国有土地权。取消土地出让金制度，土地的招拍挂应和交易方式将被取消，政府该如何分配土地资源？免费供应还是实行年租制？势必滋生更多寻租，降低公共资源的分配效率。，物业税对房地产的调控作用有限，但发挥调节资源配置和贫富差距的作用。

1、对房地产的调控作用

从整体上看，开征物业税对房地产影响不大，理由如下：
房地产一种特殊的商品，决定其的根本因素是供求关系。造成房地产居高不下的理由是供给小于需求。住房的需求两：一是消费性住房需求，另一是投机性的购房需求。消费性住房需求是有规律的，增加土地供应解决；而投机性需求波动性极大，能增加土地供应来解决。房价暴涨的根源是投机性需求的。[4]物业税抑制房地产的投机：一，对于投机炒房者，开征物业税使保有阶段的成本增加，使其放弃长线投机，但短线炒作的物业税成本比较小，因此对短线投机不会产生很大影响；另一，物业税的税负转嫁的可能，[5]税收负担只要是能转嫁出去，会降低投机性需求。这样，税收调控市场的链条就会断裂，就保有论文格式范文征税来影响房地产。
“将土地出让金也并入物业税”对房地产市场的调控效果也不会。[6]我国房地产市场经过十余年的发展，已经具有大的存量规模，物业税征收势必会产生对老房与新房的区分对待。为减少革新阻力，在革新初期，对于“老房”实行老办法的可能性非常大。这样必定要对已形成的房地产及新开征房产税率换算，然后形成新房价，此时的房价下跌只是税费分期交纳导致的名义房价下降，并论文格式范文房价的下跌。



【会计论文】','万敏');">
从国际经验来看，征收物业税的目的论文格式范文调控房价，支持地方税收、调节贫富差距。实际情况是发生过房地产泡沫的都开征了物业税。例子是韩国卢武铉时期（2003-2007），政府寄希望于开征高房地产税负抑制房价攀升，结果达到预想效果，还使老百姓买房难、养房更难、怨声载道。另例子是美国各州于18世纪末陆续开始征收物业税，到19世纪中期各州开征物业税。据统计，扣除通货膨胀，从1997年至2006年美国房价就上涨了57%，这一举措并转变房地产的波动。[7]经济学家陈志武表示，本次全球金融危机的根源西方发达资本主义的房地产市场出现了泡沫，而这些均有完善而悠久的物业税制度，这一税收对于平抑房价作用有限。

2、调节资源配置，降低住房空置率

优化物业税税制设计，降低住房空置率，增加房地产供给。新开发小区建成后入住率过低，与此同时还着大量住房需求。内蒙古鄂尔多斯市一期建设32平方公里的康巴什新区，人口2.8万，被某媒体戏称为“鬼城”。住房资源的不合理分配，加剧了我国中低收入人群住房难的【会计论文】。在国外，日本对闲置土地的人征收土地保有税；奥地利征收闲置土地价值税，并较高税率；韩国征收土地超额增值税，专门对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税；我国台湾地区征收荒地税、不在地主税、空地税（按该宗土地地价税的3.5倍征收），这些税带有对土地闲置惩罚性质的特殊性土地税。更有甚者，香港的差饷税大大降低了住房空置率，绝大业主为了避开空置房屋，宁愿将空置的物业低价甚者零租金出租，差饷税的作用一斑。综上所述，我国优化物业税的税制设计，对闲置的土地和房屋设置高税率，以减少住房空置现象，盘活二手房市场，增加住房供给。

3、物业税是调节贫富差距的税种

我国的贫富差距已经很大，据统计，1978年的基尼系数为0.317，2000年开始越过0.4的国际警戒线，2004年达到0.465，并有逐渐上升的趋势。贫富差距是发展的指标，硕士论文社会安定繁荣的必要因素。在税收，调节贫富差距建立完（下转5页）（上接24页）整的税收体系，个人所得税、社保税、财产税等。，个人所得税和社保税，属于调节当年收入流量的税种，而财产税（物业税、遗产税和赠与税）属于调节财富存量的税种。物业税是对生者而非死者私人财产征税，所以物业税较之遗产与赠与税是更为的财产税税种。就我国的情况而言，城市居民80%的住房了私有化，更有一些高收入群体已将购买住宅保值投资的手段。说，住房占有量的多少已经区分贫富差异的标准。[8]房地产财富存量，其是普通居民年收入的几十倍，甚 【论文格式范文】 至几百倍。因此，物业税一般性住房和别墅、套房和多套房不同税率，同时对保障性住房免征或少征来调节居民财富存量。让拥有财富多的富人多缴税，拥有财富少的穷人少缴税，从而减少贫富差距。
文献：
吴腾.浅谈我国房地产市场税制革新—基于税负转嫁与税负合理分配的浅析【会计论文】[J].新疆财经,2010，（04）.
王锦秀.浅谈物业税革新对房地产行业的影响[J].金融经济，2010,(14).
[3] 杜东华.试论开征物业税的难点及对策[J].总会计师,2009,(05).
[4] 安体富、杨金亮.厘清开征物业税的若干理论【会计论文】[J].铜陵学院学报,2010,(03).
[5] 周莉、张超.物业税对抑制房价上涨的效应浅析【会计论文】[J].新疆财经,2010,(03).
[6] 倪维栋.谈物业税的开征对房地产的影响[J].商场现代化,2010,(23).
[7] 张健华、熊鸳.对我国开征物业税【会计论文】的深思[J]金融发展评论,2010,(04).
[8] 张玉霞、于吉辰.我国物业税开征的必要性影响[J].科学与管理,2005,(03).
[9] 韩德军.物业税革新的国际借鉴与政策选择[D].咸阳:西北农林科技大学,2006.

[1]

【会计论文】','万敏');">