房地产企业开发成本会计核算设想
本站原创 房地产开发是指从事土地、房屋、配套设施等开发的建设项目。它主要任务是为社会提供建设场地、商品房等，在开发经营过程中必定会发生劳动消耗，包括固定物化的劳动消耗和人工工资等活劳动消耗，如人力、物力、财力耗费等。这些耗费通常称为开发成本费用，正确选择房地产企业开发成本核算会计策略是实施新的全国统一的《企业会计制度》的一个重要不足。《企业会计制度》出台后，统一了分行业、分经济成分的会计核算，房地产开发企业也不例外。
笔者认为：房地产开发成本与产品生产成本性质不同，因其经营周期长，属于固定资产性质和长期资金占用；而产品生产经营周期短，变现时间较快，属于流动资产性质，因而在会计策略选择上两者显然不同。房地产开发成本的核算过程就是对开发成本的归集和分配过程，也是划清其成本费用界限的具体操作过程。本着直接费用直接计入，间接费用分配计入的原则，对能够分清成本核算对象的费用应当直接计入受益对象开发成本。如果涉及到两个或两个以上成本核算对象，其费用支出则应按一定标准分配计入。按照《企业会计制度》规定，房地产开发成本的核算#具体应根据房地产开发规划项目而定，笔者倡议应在“在建工程”项下设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“开发间接费用”等二级科目核算。下面就开发成本相关费用，谈谈本人核算设想。
一、材料物资费用的会计核算企业为房地产开发耗用的材料物质，包括库存材料、低值易耗品、工程物资等，属于开发项目的成本费用，应直接计入相关开发成本，发生时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发贷：原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出二、工资及附加费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的人工工资和提取的工资附加费应按不同用途和受益对象计入相关开发成本费用。计提时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发管理费用营业费用贷：应付工资、应付福利费等科目支付工资时：
借：应付工资贷：三、折旧、修理费及其他费用的会计核算房地产开发企业发生的固定资产折旧、修理费及其他费用，为简便会计核算，不必单独设置成本项目，可先计入“开发间接费用”，待开发项目完工后按其受益对象和一定标准分配计入相关开发成本。发生时：
借：在建工程—开发间接费用贷：累计折旧、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出四、土地征用及拆迁补偿费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的土地征用费、耕地补偿费、房屋拆迁补偿费、劳动力安置费等属于开发成本组成部分，应计入相关开发成本。发生时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发贷：、银行存款等科目五、前期工程费、工程安装费、基础设施费等的会计核算房地产企业发生的开发项目规划、设计、可行性研究、三通一平等费用支出以及开发过程中发生的排污、排洪、通信、环卫等基础设施费。考虑到这些费用复杂、名目繁多、受益面广、不易划清。为简便核算：可先计入“开发间接费用”，待项目竣工后再按受益对象和一定标准分配计入相关“开发成本”。发生时：
借：在建工程—开发间接费用贷：、银行存款、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出六、公共配套设施费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的区间通道、公共厕所、停车场、自行车棚等公共设施，可先通过“配套设施开发”二级科目核算，配套工程竣工后再进行归集或分配。发生时：
借：在建工程—配套设施开发贷：、银行存款、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出七、相关税费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的土地增值税、土地使用税、耕地占用税以及按规定向国家缴纳的各项税费，发生时应分别不同性质、用途计入相关开发成本，或参照《企业会计制度》和《税法》有关规定作相应会计处理。
八、待摊费用的会计核算待摊费用指房地产开发企业已经支出，但应在本期或以后各期成本负担，摊销期限在一年以内的各项费用，如预付的财产保险费、租赁费、报刊杂志费等。发生时：
借：待摊费用贷：、银行存款等科目分摊时：
借：在建工程—开发间接费用贷：待摊费用九、长期待摊费用的会计核算长期待摊费用指房地产开发企业发生的筹建期内开办费、注册登记费以及按规定向国家缴纳的相关费用，并且摊销期限在一年以上的的各项费用。发生时：
借：长期待摊费用贷：、银行存款等科目分摊时：
借：在建工程—开发间接费用贷：长期待摊费用十、预提费用的会计核算预提费用指房地产开发企业按规定预提计入成本费用，但尚未实际支付的各项费用，如：预提的大修理费、固定资产租赁费、银行借款利息等，应按受益对象分别计入相关开发成本，对银行借款利息除了按其受益对象计入相关开发成本外，还应参照《企业会计准则———借款费用》的确认原则和核算办法作相应的会计处理。
十一、配套设施开发费、开发间接费用的归集与分配配套设施开发费、开发间接费用指房地产企业在开发经营过程中，发生的应由两个或两上以上受益对象共同负担的各项费用，配套工程竣工后，应根据受益对象和开发项目受益量按照一定标准分配计入相关开发成本。结转时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发管理费用营业费用贷：在建工程—配套设施开发—开发间接费用需要说明的不足是：%对单独有偿转让的配套设施工程，能形成企业最终商品的，其费用归集和核算与土地开发、房屋开发项目口径一致；开发项目耗用的不含税材料物质，根据《税法》有关规定，应作进项税额转出的相应会计处理。这样核算，适合《企业会计制度》统一性和通用性，适度兼顾房地产开发行业特点，有助于实务会计核算思路的转变和会计策略的突破。
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笔者认为：房地产开发成本与产品生产成本性质不同，因其经营周期长，属于固定资产性质和长期资金占用；而产品生产经营周期短，变现时间较快，属于流动资产性质，因而在会计策略选择上两者显然不同。房地产开发成本的核算过程就是对开发成本的归集和分配过程，也是划清其成本费用界限的具体操作过程。本着直接费用直接计入，间接费用分配计入的原则，对能够分清成本核算对象的费用应当直接计入受益对象开发成本。如果涉及到两个或两个以上成本核算对象，其费用支出则应按一定标准分配计入。按照《企业会计制度》规定，房地产开发成本的核算#具体应根据房地产开发规划项目而定，笔者倡议应在“在建工程”项下设置“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“开发间接费用”等二级科目核算。下面就开发成本相关费用，谈谈本人核算设想。
一、材料物资费用的会计核算企业为房地产开发耗用的材料物质，包括库存材料、低值易耗品、工程物资等，属于开发项目的成本费用，应直接计入相关开发成本，发生时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发贷：原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出二、工资及附加费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的人工工资和提取的工资附加费应按不同用途和受益对象计入相关开发成本费用。计提时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发管理费用营业费用贷：应付工资、应付福利费等科目支付工资时：
借：应付工资贷：三、折旧、修理费及其他费用的会计核算房地产开发企业发生的固定资产折旧、修理费及其他费用，为简便会计核算，不必单独设置成本项目，可先计入“开发间接费用”，待开发项目完工后按其受益对象和一定标准分配计入相关开发成本。发生时：
借：在建工程—开发间接费用贷：累计折旧、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出四、土地征用及拆迁补偿费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的土地征用费、耕地补偿费、房屋拆迁补偿费、劳动力安置费等属于开发成本组成部分，应计入相关开发成本。发生时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发—配套设施开发贷：、银行存款等科目五、前期工程费、工程安装费、基础设施费等的会计核算房地产企业发生的开发项目规划、设计、可行性研究、三通一平等费用支出以及开发过程中发生的排污、排洪、通信、环卫等基础设施费。考虑到这些费用复杂、名目繁多、受益面广、不易划清。为简便核算：可先计入“开发间接费用”，待项目竣工后再按受益对象和一定标准分配计入相关“开发成本”。发生时：
借：在建工程—开发间接费用贷：、银行存款、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出六、公共配套设施费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的区间通道、公共厕所、停车场、自行车棚等公共设施，可先通过“配套设施开发”二级科目核算，配套工程竣工后再进行归集或分配。发生时：
借：在建工程—配套设施开发贷：、银行存款、原材料、低值易耗品、工程物资等科目应交税金—应交增值税#进项税额转出七、相关税费的会计核算房地产企业在开发经营过程中发生的土地增值税、土地使用税、耕地占用税以及按规定向国家缴纳的各项税费，发生时应分别不同性质、用途计入相关开发成本，或参照《企业会计制度》和《税法》有关规定作相应会计处理。
八、待摊费用的会计核算待摊费用指房地产开发企业已经支出，但应在本期或以后各期成本负担，摊销期限在一年以内的各项费用，如预付的财产保险费、租赁费、报刊杂志费等。发生时：
借：待摊费用贷：、银行存款等科目分摊时：
借：在建工程—开发间接费用贷：待摊费用九、长期待摊费用的会计核算长期待摊费用指房地产开发企业发生的筹建期内开办费、注册登记费以及按规定向国家缴纳的相关费用，并且摊销期限在一年以上的的各项费用。发生时：
借：长期待摊费用贷：、银行存款等科目分摊时：
借：在建工程—开发间接费用贷：长期待摊费用十、预提费用的会计核算预提费用指房地产开发企业按规定预提计入成本费用，但尚未实际支付的各项费用，如：预提的大修理费、固定资产租赁费、银行借款利息等，应按受益对象分别计入相关开发成本，对银行借款利息除了按其受益对象计入相关开发成本外，还应参照《企业会计准则———借款费用》的确认原则和核算办法作相应的会计处理。
十一、配套设施开发费、开发间接费用的归集与分配配套设施开发费、开发间接费用指房地产企业在开发经营过程中，发生的应由两个或两上以上受益对象共同负担的各项费用，配套工程竣工后，应根据受益对象和开发项目受益量按照一定标准分配计入相关开发成本。结转时：
借：在建工程—土地开发—房屋开发管理费用营业费用贷：在建工程—配套设施开发—开发间接费用需要说明的不足是：%对单独有偿转让的配套设施工程，能形成企业最终商品的，其费用归集和核算与土地开发、房屋开发项目口径一致；开发项目耗用的不含税材料物质，根据《税法》有关规定，应作进项税额转出的相应会计处理。这样核算，适合《企业会计制度》统一性和通用性，适度兼顾房地产开发行业特点，有助于实务会计核算思路的转变和会计策略的突破。
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